〔第12回〕晴天の霹靂?アパート経営の思いがけないリスク!
前回:【第11回】業者選びに妥協はナシ!ピッタリの不動産会社を見つけるには
順風満帆のはずが、まさかの契約打ち切り!
さて、ここまでの投資を振り返ってみましょう。
- 1ルームマンションの区分所有=現金にて購入
- 1ルームマンションの区分所有(2部屋目)=妻名義で現金にて購入
- 6室の木造新築アパート=O銀行での借り入れで購入
- 6室の木造新築アパート=S銀行での借り入れで購入
と買い進んでまいりました。
ところが、順風満帆に感じたアパート経営に大激震が走ります。
それは、上記で言うと「3」の物件、つまり初めて購入した1棟物のアパートの、管理会社が倒産してしまいました!!
この物件、過去のコラムでも書かせて頂いた通り、魅力は何といってもサブリース
数あるサブリース物件の中でピカイチの補償内容でした。何せ5年間家賃の改定をしないという約束をしてくれていましたので・・・。
ところが購入からちょうど2年が経過したところで、その家賃を保障してくれていた管理会社が経営破綻。突然のサブリース契約の打ち切りに遭遇しました。
投資から経営へ~危機を脱するまで~
それまで、「アパート経営をしています」と言っていましたが、「これはただの投資だった」ということに気付かされました。
6部屋中、入居があったのは4部屋のみ。2部屋空室のまま、サブリース契約を強制終了され、賃貸市場という荒波の中に放り出されました。
この時は必死でした。「約束が違うではないか!」と抗議もしましたが、何も始まりません。とにかく空室をどうするか、で頭がいっぱいでした。
今思えば、この瞬間が不動産経営の始まりだったのではないかと感じています。
そうです。今までの僕は“不動産投資”はしていましたが、“不動産経営”はしていなかったのです。そして、不動産は他の投資と違って、失敗するも成功するも所有後の努力次第 という一面があることもわかりました。
ここで不動産投資から不動産経営に頭を切り替えることができたのは、ある意味でラッキーだったのかもしれません。
とにかく、その時の僕は「銀行への支払いもギリギリ。これ以上退去がでたら首が回らなくなる!」という一心で、街中の賃貸仲介ショップに手土産を持っては出掛けていき、頭を下げて回る日々を過ごしました。
これが功を奏したのか、運があっただけかはわかりませんが、入居率は持ち直し、何とかこの危機を脱することができたのでした。
危機を脱した僕は、「1件の退去で右往左往するのは懲り懲りだ。物件数を増やして安定経営を目指したい」と、拡大路線に進むことを決意したのでした