เรื่องราวที่ได้เห็นเงามืดของอสังหาริมทรัพย์ ควรรู้ความหมายของเงื่อนไขการก่อสร้างที่มากับการซื้อขายที่ดินเสมอเมื่อทำธุรกรรม

เนื่องจากมีลูกคนที่สองเกิดขึ้น เราจึงไปหาบ้านเดี่ยวเพื่ออาศัยใหม่พร้อมครอบครัวสามคนกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เรื่องนี้เกิดขึ้นตอนที่เราไปพบกับนายหน้า

ที่โต๊ะข้างๆ มีเจ้าของที่ดินที่เสียงดังกับพนักงานขายหนุ่มกำลังประชุมกัน เพราะพูดเสียงดังจึงทำให้ได้ยินเสียงมาถึงเรา เจ้าของที่ดินเริ่มอารมณ์ร้อนมาก แต่ถ้าสรุปความคิดเห็นของเจ้าของที่ดินก็น่าจะเป็น...

• อยากขายที่ดินที่มีอยู่แต่ไม่อยากลดราคาตามใจ
• ขอให้ขายได้ในราคาสูงที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้!

เพราะผมเคยหาทรัพย์ลงทุนมาก่อน จึงพบเจ้าของที่ดินที่มั่นใจแบบนี้บ่อยๆ จนถึงจุดที่ที่นั่งข้างๆ สนใจ ผมจึงถามพนักงานขายหนุ่มว่า

พนักงานขาย:“ฝากเราไปได้เลย! ถ้าซื้อที่ดินกับเงื่อนไขการสร้างอาคารจะขายได้ราคาสูงขึ้น!”

Totty:“เอ๊ะ…! “มีเงื่อนไขการสร้าง” แล้วจะขายได้สูงเหรอ? คนขายหลอกใช่ไหม?”

1．ที่ดินที่มีเงื่อนไขการสร้างคืออะไร

ที่ดินที่มีเงื่อนไขการสร้างหมายถึงผู้ขาย「จะสร้างบ้านกับผู้รับเหมาที่กำหนดภายในระยะเวลาที่กำหนด」เป็น「เงื่อนไข」ที่ให้กับผู้ซื้อในการขายที่ดิน โดยทั่วไประยะเวลาประกันจะอยู่ที่ประมาณ 3 เดือน

เป็นสัญญาที่ที่ดินที่ยังไม่มีอาคาร (ที่ดินเปล่า) จะขายโดยมีเงื่อนไขว่เจ้าของจะสร้างอาคารให้กับผู้ซื้อหลังจากที่ขายที่ดินแล้ว บ้านจะถูกสร้างโดยผู้รับเหมาที่ผู้ขายระบุไว้

หากเปรียบเป็นกรณี ผู้ขายมักจะพูดว่า「ถ้าบ้านสร้างกับเรา ผมก็จะขายที่ดินให้คุณได้」เป็นสัญญาที่ฝ่ายขายมีอำนาจสูงกว่า

ในกรณีที่ที่ดินไม่มีเงื่อนไข (ที่ดินเปล่า) ผู้ซื้อมีอิสระในการสร้างอาคารทุกแบบที่ต้องการ แต่สำหรับที่ดินที่มีเงื่อนไขการสร้าง จะมีข้อจำกัดจากฝ่ายขายในการสร้างอาคาร ด้วยเหตุนี้ราคาของที่ดินที่ไม่มีเงื่อนไขจึงมักถูกกว่าที่ดินที่มีเงื่อนไขปกติ

ความสัมพันธ์ระหว่างราคาของที่ดินเปล่ากับราคาที่ดินที่มีเงื่อนไขการสร้าง

• ราคาที่ดินเปล่า ＞ ราคาที่ดินมีเงื่อนไขการสร้าง

2．นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรจากที่ดินที่มีเงื่อนไขการสร้างด้วยการสร้างอาคารเอง

นายหน้าคนนี้ไม่เพียงแต่ทำหน้าที่เป็นผู้ประสานงาน แต่ยังรับผิดชอบในการรับเหมาสร้างอาคารด้วย เห็นได้ชัดว่ากำไรของนายหน้าจากการขายที่ดินเพียงอย่างเดียวอาจต่ำ แต่หากบริษัทสร้างอาคารเองก็สามารถทำกำไรได้

ถ้ากำไรรวมจากที่ดินและอาคารสูงพอ นายหน้าก็ไม่เป็นไรที่จะขายที่ดินในราคาต่ำได้ เพราะผู้ซื้อจะถูกดึงดูดด้วยความสามารถในการซื้อที่ดินราคาถูกกว่า จึงมีข้อได้เปรียบในการปิดการซื้อได้เร็ว

หากเทียบระหว่าง ①กำไรของนายหน้าจากการขายที่ดินเปล่าโดยไม่มีกฎเงื่อนไขใดๆ กับ ②กำไรของนายหน้าที่ขายที่ดินพร้อมสร้างอาคารเองและสร้างอาคารเองที่บริษัท MarketingG ทำได้ง่ายกว่า จึงเป็นเหตุให้เจ้าของที่ดินแนะนำเงื่อนไขนี้

เพราะหากมีเงื่อนไข ผู้ขายจะลดราคาที่ดินลง ดังนั้นแม้จะขายที่ดินเปล่าก็จะได้ค่าคอมมิชชั่น (ค่าธรรมเนียมการตัวแทน) น้อยลง แต่สุดท้ายหากมีอาคารที่สร้างขึ้นมาจะได้กำไร

สรุปกรณีนี้

• นายหน้า: ขายที่ดินในราคาถูกแต่ได้กำไรจากการสร้างอาคารเอง
• ผู้ซื้อ: มีข้อจำกัดบ้างแต่ได้ที่ดินในราคาต่ำกว่าตลาด จึงน่าสนใจ
• เจ้าของที่ดิน (กรณีนี้): ต้องการขายในราคาสูงแต่ขายไม่สูง

3．ช่องว่างข้อมูลในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

เรื่องแบบนี้ไม่ได้เป็นเรื่องแปลก ไม่ใช่เรื่องพิเศษในวงการอสังหาริมทรัพย์ (นายหน้า) เพราะมีช่องว่างข้อมูลที่ทำให้ผู้ใช้งานเสียเปรียบ หากผู้เริ่มต้นไม่มีความรู้เกี่ยวกับ宅建 (นายหน้า) มักถูกกาลงานหรือล่อลวงได้บ่อย

ในประเทศญี่ปุ่นมีระบบเครือข่ายข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ชื่อ レインズ (Real Estate Information Network System：ระบบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) โดยข้อมูลนั้นสามารถดูได้เฉพาะนายหน้าเท่านั้น ไม่สามารถให้บุคคลทั่วไปดูได้ข้อมูลถูกปิดและไม่แพร่หลาย และด้วยระบบกฎหมายของญี่ปุ่น

ข้อมูลที่มีอยู่มีช่องว่างแล้วดังนั้นจึงไม่มีวิธีที่จะแก้ไขได้ด้วยเทคโนโลยีบล็อกเชนสื่อสารเพื่อความโปร่งใสที่มากขึ้น จึงคาดว่าอนาคตอุตสาหกรรมนี้จะพัฒนาขึ้น

ในกรณีนี้ หากเจ้าของที่ดินรู้ความหมายของที่ดินที่มีเงื่อนไขการสร้าง เขาก็น่าจะคิดว่า “อ้าว น่าสงสัยนะ” แต่คนที่ไม่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์จะรู้ความหมายของเงื่อนไขการสร้างที่ดินได้ไหมล่ะ... คงจะมีผู้ที่มีผู้ประเมินอสังหาริมทรัพย์อยู่ใกล้ตัวจะดีกว่า

อืม จริงๆ แล้วอสังหาริมทรัพย์ต้องระวังมากนะครับ... ตอนนี้อยู่ในช่วงที่ฟองสบู่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนผ่าน แต่คนมือใหม่ที่พยายามซื้อทรัพย์อย่างง่ายๆ โดยไม่ระมัดระวังถือว่าอันตรายมาก

www.investment3000.com

ตอนนี้ยังต้องเสริมความรู้เพื่อป้องกันตัวเองให้มากที่สุด ผมเขียนบทความเกี่ยวกับแนวคิดผลตอบแทนการลงทุนเพื่อให้อ่านเพิ่มเติมด้วย

www.investment3000.com

4．สรุป

ที่ดินที่ขายด้วยเงื่อนไขการสร้างมีอยู่มากในโลก เพื่อซื้อหรือขายที่ดิน ควรจำสิ่งนี้ไว้ให้ดี!

• ราคาของที่ดินที่มีเงื่อนไขการสร้างจะถูกกว่าสินค้าเปล่า
• คำพูดของนายหน้าไม่ได้หมายความว่าทุกอย่างถูกต้องเสมอไป

เว็บไซต์ผู้ดำเนินการ

　投資の時間