นักประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สอนเรื่องผลตอบแทนที่ควรรู้เพื่อไม่ให้เสียเปรียบ
สำหรับนักลงทุนปัจจัยการตัดสินใจที่สำคัญที่สุดคือผลตอบแทนです。
แต่, ที่ดูเหมือนจะเข้าใจแต่จริงๆ แล้วไม่เข้าใจเกี่ยวกับผลตอบแทน “利回りは高ければいいんでしょ？” คุณคิดอย่างนั้นใช่ไหม? และคุณไม่เชื่อถือผลตอบแทนจากเว็บไซต์ค้นหาทรัพย์สินเพื่อการลงทุนหรือไม่?
利回りが分かれば「資産の適正な価格や売り時・買い時」も分かります。
แนวคิดเกี่ยวกับผลตอบแทนเป็นแนวคิดทางวิทยาศาสตร์การเงินและเนื่องจากเป็นสากล ไม่ใช่เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ แต่รวมถึงสินทรัพย์ทางการเงินก็มีแนวคิดเดียวกันです。
บทความนี้อธิบายผลตอบแทนให้เข้าใจง่ายที่สุดเท่าที่จะทำได้ เพราะยังไม่มีบล็อกที่อธิบายผลตอบแทนอย่างละเอียด จึงเขียนบทความนี้ ผลตอบแทนเป็นแนวคิดที่ยาก หากไม่รู้จะเสียเปรียบจริงๆ ดังนั้นขอให้คุณมาสามารถควบคุมผลตอบแทนได้!
1. 【プロローグ】ทำไมผลตอบแทนถึงเป็นความเสี่ยง?
มีบางคนเข้าใจผิดว่า “เมื่อความเสี่ยงสูง รายได้จะลดลง จึงผลตอบแทนก็ต่ำลงด้วยใช่ไหม” แต่ความเสี่ยงที่ทรัพย์สินมีไม่ได้ขึ้นอยู่กับการเพิ่มหรือลดของรายได้
＜แนวคิดผิด＞
× มีความเสี่ยง → รายได้ลดลง → ผลตอบแทนต่ำ
ความเสี่ยงที่ทรัพย์สินมีคือ การเปลี่ยนแปลงของรายได้ในอนาคตที่คาดเดาไม่ได้（ความผันผวน）
ดังนั้นในอนาคต รายได้อาจสูงขึ้นโดยไม่ได้คาดการณ์ก็เป็นความเสี่ยง และรายได้อาจลดลงโดยไม่คาดคิดก็เป็นความเสี่ยงです。「การไม่สามารถคาดการณ์รายได้จากทรัพย์สินนั้นๆ ในปัจจุบันคือความเสี่ยง」คิดว่าเป็นอย่างนั้น
ความเสี่ยงที่ทราบล่วงหน้าตั้งแต่เริ่มต้นไม่ใช่ความเสี่ยง
และในบล็อกนี้บ่อยครั้งที่เขียนว่า「リスク is 利回り」です。หากผลตอบแทนสูง ความเป็นไปได้ที่เหตุการณ์ที่คาดไม่ถึงในอนาคตจะเกิดขึ้น (ความเสี่ยง) ก็จะสูงตาม。
ถ้าใครบอกว่า “มีความเสี่ยงต่ำแต่ผลตอบแทนสูงสำหรับทรัพย์สิน (สินค้า वित्त) นี้ล่ะระวังไว้!” ไม่มีทรัพย์สินเช่นนั้นในโลกนี้
เพราะถ้าพบทรัพย์สินเช่นนั้น ผู้คนจะมาซื้อกันเยอะ ทำให้ความต้องการสูง ราคาจะพุ่งผลลัพธ์คือ ผลตอบแทนจะลดลง
2. ผลตอบแทนคืออะไร
（1）อัตราผลตอบแทนต่อมูลค่าทุน
ผลตอบแทนคือเรียกว่า "ผลตอบแทนจากการลงทุน" (Cap rate) ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แต่เพื่อให้เข้าใจง่ายจะเรียกว่า “ผลตอบแทน” ในที่นี้
ผลตอบแทนโดยรวมคือ “ผลตอบแทนต่อมูลค่าทุน” และสมการคือดังนี้
①ผลตอบแทน＝รายได้÷ทุน
ในส่วนนี้ รายได้ไม่ใช่รายได้ปัจจุบัน แต่、รายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากทรัพย์สิน (รายได้ในอนาคตโดยคำนึงถึงการคาดการณ์)และทุนคือมูลค่าทุนปัจจุบันです。ด้วยเหตุที่คำนวณผลตอบแทนจากปัจจุบัน (ทุน) และอนาคต (รายได้) จึงผลตอบแทนต้องคำนึงถึงการคาดการณ์ในอนาคต จำเป็นです。
① ข้อเขียนด้านบนอธิบายละเอียดเพิ่มเติมคือ ②
②ผลตอบแทนที่คาดการณ์ในอนาคตรวมอยู่＝รายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากทรัพย์สิน÷มูลค่าทุนปัจจุบัน
เว็บไซต์ค้นหาทรัพย์สินมักแสดงผลตอบแทนในปัจจุบันโดยไม่คำนึงถึงการคาดการณ์ในอนาคต ซึ่งมักไม่ถูกต้องจึงควรระมัดระวัง รายได้ที่คาดการณ์ในอนาคตที่ไม่ถูกต้องจะไม่เป็นประโยชน์
（2）แนวคิดวิศวกรรมการเงิน
ผลตอบแทนไม่ใช่เรื่องง่ายแบบ “ค่าเช่าปัจจุบันเท่ากับราคา ซื้อเท่านี้จึงได้ผลตอบแทนเท่านี้” แต่ต้องคำนึงถึงผลตอบแทนในระยะยาว
อย่างไรก็ตามแม้การคาดการณ์ในอนาคตจะดูยาก หากใช้แนวคิดเชิงวิศวกรรมการเงิน ก็จะสามารถเตรียมแผนรับความเสี่ยงในอนาคตด้วยการสร้างหลายสถานการณ์และประเมินผลตอบแทนโดยสัญญาให้ประเมินผลตอบแทนจากสถานการณ์ที่สมจริงที่สุดเป็นมาตรฐาน และประเมินสถานการณ์อื่นๆ (รวมถึงความเสี่ยงที่ไม่สามารถคาดเดาได้) ด้วยสถิติความน่าจะเป็น เพื่อกำหนดผลตอบแทนที่เหมาะสม (ราคาทรัพย์สินที่เหมาะสม)、
ในทรัพย์สินเดียวกัน ผลตอบแทนไม่คงที่ขึ้นอยู่กับผู้ลงทุนว่าเห็นล่วงหน้าไกลแค่ไหน
จำนวนผู้ลงทุนมีผลให้ผลตอบแทนไม่มีที่สิ้นสุด
3. ตอนนี้ถึงเวลาขายหรือซื้อไหม?
ผลตอบแทนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันลดต่ำลงเทียบเท่าช่วงฟองสบู่平成ในช่วงที่เศรษฐกิจดีและราคาทรัพย์สินพุ่งสูง。โดยเฉพาะใจกลางกรุงเทพมหานคร需้ามีความต้องการสูงและมีผลตอบแทนต่ำในการทำธุรกรรม
ผลตอบแทน＝รายได้÷ทุน เพราะฉะนั้น ปัจจัยคือรายได้ (ค่าเช่า) ไม่เปลี่ยน แต่ทุนที่เป็นมูลค่าเริ่มต้นสูงเกินไป ส่งผลให้ผลตอบแทนต่ำลง
ช่วงเวลานี้สำหรับนักลงทุนคือคาดหวังผลตอบแทนต่ำและซื้อทรัพย์สินในราคาสูงมาก อย่างไรก็ตามจึงควรระวังว่าตอนนี้เป็นเวลาขาย ไม่ใช่เวลาซื้อโดยเฉพาะผู้เริ่มต้นในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีอุปสรรคลสูง
อีกด้วยในเมืองที่มีราคาสูง คนที่ซื้อไม่ได้หันไปหาทรัพย์สินในภูมิภาคจึงเริ่มค้นหานอกเมือง
สำหรับนักลงทุน ยิ่งผลตอบแทนสูงในภูมิภาคก็ยิ่งได้ข้อเสนอที่ดี แต่เนื่องจากขาดแคลนทรัพย์สินในเมือง ความต้องการในภูมิภาคก็ขยายเป็นผลให้ผลตอบแทนในภูมิภาคต่ำลงด้วย因此 ตอนนี้ไม่ใช่เวลาที่คุ้มค่าในการซื้อ
กล่าวอีกนัยหนึ่งขณะนี้เป็นช่วงพีคของฟลักชันการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จึงผลตอบแทนต่ำ และไม่ใช่เวลาซื้อทรัพย์สินเพื่อการลงทุน、
4. อัตราผลตอบแทนกว้าง (Gross) และอัตราผลตอบแทนสุทธิ (Net)
แม้พูดถึงผลตอบแทนโดยรวม ก็มีหลายประเภท โดยทั่วไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะใช้ gross yield และนอกจากนี้ยังมี net yield, expected yield, transactional yield, discount rate เป็นต้น
บ่อยครั้งที่เว็บไซต์ค้นหาทรัพย์สินบอกว่า “ผลตอบแทนประมาณ X%!” แต่จริงๆ แล้วเป็น gross yield พวกเขาต้องการให้ผลตอบแทนสูง จึงใช้ gross yield (ผลตอบแทนภายนอก)。
ที่นี่จะอธิบายเรื่อง gross yield และ net yield ที่เป็นแบบมาตรฐาน
（1）Gross yield คืออะไร
Gross yield คือผลตอบแทนที่ได้จากการหารรายได้ค่าเช่าปัจจุบันด้วยราคาซื้อ
Gross yield＝Current rent income ÷ Purchase price
เรียกอีกอย่างว่า “อัตราผลตอบแทนต่อรายได้ทั้งหมด” ใช้เพื่อประมาณค่าเมื่อมองในภาพรวม ในวงการอสังหาริมทรัพย์หรือเว็บไซต์ค้นหาทรัพย์สินมักใช้“Gross”โดยมักย่อสั้นเป็นGross yield สูงกว่าจะเป็นมาก.
（2）Net yield คืออะไร
Net yield กล่าวโดย roughly คือผลตอบแทนจากการได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยพิจารณารวมถึงค่าใช้จ่ายทั้งหมด โดยทั่วไปคิดว่าเป็นอัตราผลตอบแทนที่ผู้ให้เช่ได้รับจริงๆ
อย่างถูกต้อง Net yield คือผลตอบแทนจากทั้งหมดของรายได้ที่เกิดจากทรัพย์สิน ลบด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมด (รวมถึงเงินสำรอง ค่าใช้จ่ายในการบริหาร จัดการ และค่าใช้จ่ายที่เปลี่ยนแปลงได้) แล้วนำมาหารด้วยต้นทุนทั้งหมด (※3)
- （※1）ปัจจุบันค่าเช่า ค่าบำรุงรักษา ค่าที่จอดรถ และรายได้อื่นๆ
- （※2）ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา ค่าซ่อมแซม ค่าโฆษณา ค่าภาษีทรัพย์สิน ภาษีวางแผนเมือง ประกันอัคคีภัย และประกันแผ่นดินไห
- （※3）ราคาทรัพย์สิน ค่าธรรมเนียมการเป็นนายหน้า ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ได้รับทรัพย์สิน ฯลฯ
Net yield และ Gross yield ต่างกัน Net yield จะต่ำกว่า Gross yield เพราะต้องหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดNet yield ต่ำกว่า Gross yield에.
แม้จะมีรายได้ค่าเช่ามาก แต่ค่าใช้จ่ายจำเป็นสูง ก็ยังจะทำให้ผลลัพธ์สุทธิไม่น่าพอใจGross สูง แต่ Net ต่ำ ก็ไม่มีประโยชน์ต่อผู้ลงทุน。ในกรณีสินค้าเงินลงทุนควรคำนึงถึงค่าธรรมเนียมการจัดการด้วย
ในด้านการลงทุน,ควรคำนึงถึงเงินทุนที่ลงไปทั้งหมด ไม่ใช่แค่รายได้ที่คาดว่าจะได้รับ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องคิดเป็น Net yield อย่างถูกต้อง ไม่ใช่เพียง Gross yield
（3）ผลตอบแทนอื่นๆ
① Expected yield
บ่งบอกถึงผลตอบแทนที่นักลงทุนคาดหวังจากเงินลงทุนของตนเอง มันเป็นเพียงผลตอบแทนที่นักลงทุนคาดหวังไว้ล่วงหน้าเท่านั้น
② Transaction yield
อัตราผลตอบแทนเมื่อมีการทำธุรกรรมจริง ค่านี้ใช้เป็นดัชนีในการลงทุน แต่อสังหาริมทรัพย์มีความเฉพาะตัวสูง จึงควรใช้เป็นข้อมูลอ้างอิงเท่านั้น
③ Discount rate
อัตราผลตอบแทนเงินลงทุนนั้นๆ สำหรับต้นทุนเงินลงทุน ในระยะเวลาการลงทุน Discount rate ไม่คำนึงถึงความไม่แน่นอนของผลตอบแทนในอนาคต
5. ผลตอบแทนจะประเมินอย่างไร?
วิธีประเมินผลตอบแทนมีดังนี้
（1）Market yield
นักลงทุนส่วนใหญ่และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มักรู้จักผลตอบแทนที่ซื้อขายในตลาด (Trading yield)
ขึ้นกับภูมิภาค ภูมิภาคต่างๆ มีผลตอบแทนแตกต่างกันการทราบ Trading yield จะช่วยให้คุณรู้ถึงผลตอบแทนมาตรฐานในพื้นที่นั้นๆ โดยรวมได้ นักลงทุนควรพิจารณาความเสี่ยงของแต่ละทรัพย์สินด้วย
（2）Yield ที่เกิดจากความเสี่ยงสะสม
เป็นแนวคิดที่นักประเมินอสังหาริมทรัพย์ใช้เมื่อประเมินผลตอบแทน โดยสำคัญคือ “ความเสี่ยง is 利回り” จึงสะสมความเสี่ยงของทรัพย์สินแต่ละรายการเพื่อประเมินผลตอบแทน
ตัวอย่างความเสี่ยง ①–④ ที่จะเพิ่มเข้าไปเพื่อคำนวณ yield
ความเสี่ยงที่ควรพิจารณา
① ผลตอบแทรในพื้นที่มาตรฐาน
ประเมินจาก trading yield และอื่นๆ
② ปัจจัยตำแหน่งทรัพย์สินเฉพาะ
ระยะห่างจากสถานีภัยพิบัติ ประวัติความเสถียรของทรัพย์สิน ฯลฯ ยิ่งห่างจากสถานีรถไฟ ความต้องการยิ่งลดลง จึงเพิ่มความเสี่ยงต่อ yield และในพื้นที่ที่เสี่ยงต่อการ liquefaction ความต้องการลดลงด้วย
③ อายุของอาคาร
ทรัพย์สินที่มีอายุมากจะมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่ไม่คาดคิดสูงขึ้น จึงเพิ่มความเสี่ยงต่อ yield
④ ราคาเช่าปัจจุบัน
หากค่าเช่าสูงกว่าตลาด ก็จะมีความเสี่ยงต่อการลดลงของค่าเช่า จึงเพิ่ม yield
6. สรุป
สรุปได้ดังนี้
- ความเสี่ยงคือการไม่สามารถทำนายการขึ้นลงของมูลค่าในปัจจุบัน
- อันนี้ให้พูดซ้ำได้เสมอว่า「リスク is 利回り」
- ผลตอบแทนโดยรวมคือ “อัตราผลตอบแทนต่อมูลค่าทุน”
- ผลตอบแทนขึ้นอยู่กับว่า “นักลงทุนมองไปไกลแค่ไหน”
- ไม่เพียงในเมืองใหญ่ แต่ในภูมิภาคก็ผลตอบแทนต่ำลง ปัจจุบันไม่ใช่เวลาซื้อ
- คิดให้เป็น Net yield มากกว่า Gross yield
ผลตอบแทนจริงๆ แล้วค่อนข้างยาก แต่ถ้าคุณรู้แนวคิดพื้นฐานจะเห็นความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญสำหรับนักลงทุน ดังนั้นการเรียนรู้มีคุณค่าอย่างมาก
บล็อกการดำเนินงานของ Totti
