ผู้ประเมินมรดกอสังหาริมทรัพย์อธิบายจุดควรระวังในการลงทุนในทรัพย์สินที่ทรุดโทรม
อย่างกะทันหันนะครับ/ค่ะ ทุกคนคิดอย่างไรกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์?
「จำนวนเงินสูงมากเลยกลัว」「กลัวถูกนายหน้ามห мошенพบโกง」อาจมีผู้ที่คิดเช่นนี้ไม่น้อยไปใช่ไหมครับ/ค่ะ
แน่นอนว่าโลกของอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างด้านข้อมูลค่อนข้างมาก、ไม่ใช่เรื่องแปลกที่ถูกนายหน้าโกงหรือลวงได้ง่าย
บทความนี้จึงสรุปข้อควรระวังในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากมุมมองของ “ผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์” เพื่อไม่ให้ผู้เริ่มต้นถูกหลอกลวงจากมุมมองของผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ข้อควรระวังในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
１．อสังหาริมทรัพย์การลงทุนมีอะไรบ้าง?
อสังหาริมทรัพย์การลงทุนแบ่งออกเป็นประเภทใหญ่ 2 ประเภท
ประเภทของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
①「สินทรัพย์จริง」ซื้อมาให้เช่าเพื่อรับรายได้ค่าเช่า (อินแคม وجود) หรือขายเพื่อรับกำไรจากการขาย (แคปิตอลเกน)
ex. บ้านเดี่ยวสำหรับให้เช่า อพาร์ตเมนต์/คอนโดหนึ่งอาคาร ทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล (ห้องชุดคอนโด) เป็นต้น
②ไม่ถือทรัพย์สินจริงแต่ซื้อ「อสังหาริมทรัพย์ที่ถูก securitized」(กองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์) ที่ให้ผลตอบแทน (อินแคม presença) หรือขายเพื่อรับกำไรจากการขาย (แคปิตอลเกน)
ex.J－REAT เป็นต้น
②ทรัพย์สินที่ถูก securitized คือพูดให้เข้าใจง่ายๆ คือ “ทุกคนร่วมเงินกันเพื่อซื้อทรัพย์สินที่มีรายได้เช่นออฟฟิศ คอนโด ฯลฯ แล้วนำค่าเช่ากลับมาจ่ายให้ทุกคนเป็นเงินปันผล”
จุดร่วมคือ①・②ผู้ลงทุนได้ทั้งอินแคม presença หรือแคปิตอลเกนและจุดต่างคือ①ผู้ลงทุนเป็นเจ้าของทรัพย์สินจริง ส่วน②ไม่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจริงนั่นเอง
อ้างอิงจากนี้ ทั้ง①และ② การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นสาขาเชี่ยวชาญของผมในฐานะผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญด้าน J-REIT และกองทุนต่างชาติก็ดำเนินการประเมินทรัพย์สินที่มีรายได้มากมาย เช่น ที่อยู่อาศัย สำนักงาน พื้นที่พาณิชย์ คลังสินค้า โรงแรม ที่ดินรากฐาน ฯลฯ
２．ข้อดีข้อเสียของการซื้อทรัพย์สินจริงกับทรัพย์สินที่ securitize
ข้อดีข้อเสียของทั้งสองแบบโดยสรุปคือดังนี้ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เลือกลงทุนในแบบใดแบบหนึ่ง (หรือทั้งสอง) ตามวัตถุประสงค์
①ทรัพย์สินจริง
- ข้อดี：ให้ผลตอบแทนจากเงินลงทุนสูง・สามารถปรับปรุงมูลค่าด้วยการรีเฟอร์ม (Valorization) ด้วยตัวเอง
- ข้อเสีย：เมื่อซื้อเป็นส่วนตัวราคาทรัพย์สินสูงเดิมและอุปสรรคในการเข้าโจมตีสูง・สภาพคล่องในการขายต่ำลง (ไม่สามารถขายได้ทันทีเมื่ออยากขาย) ความเสี่ยงว่างห้องว่างมีอิทธิพลมาก
②อสังหาริมทรัพย์ที่ securitized
- ข้อดี：ถูก securitized และทุกคนร่วมเงินกันซื้อ ดังนั้นซื้อได้ตั้งแต่ 1 หมื่นเยน・ความคล่องตัวในการขายสูง、ไม่ผูกกับทรัพย์สินเฉพาะจงเพราะช่วยกระจายความเสี่ยงได้
- ข้อเสีย：ให้ผลตอบแสนที่ต่ำจากการใช้งานเงินทุนJ-REIT โดยทั่วไปมีผลตอบแทนต่ำเมื่อราคาสูง และไม่สามารถปรับมูลค่าด้วยตนเอง
３．การลงทุนในทรัพย์สินที่เก่าๆ
ในฐานะผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ผมมักเห็นทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์สินที่ securitized มากกว่า แต่ในฐานะนักลงทุน ผมอยากมีทรัพย์สินจริงที่มั่นคงจึงสนใจบ้านเดี่ยว/อพาร์ตเมนต์ที่มีอายุมากบ้าง
การลงทุนในทรัพย์สินจริงเป็นเรื่องยากสำหรับผู้เริ่มต้น ดังนั้นจึงควรเริ่มต้นด้วยวิธีที่ทำให้ล้มแล้วลุกขึ้นได้ง่าย「ซื้อทรัพย์สินเก่าราคาถูกด้วยเงินสดก้อนเดียว แล้วปรับปรุงแล้วปล่อยเช่า เพื่อรับค่าเช่า」จะเริ่มจากแนวคิดธุรกิจนี้ก่อนจะดีกว่า ทุกอย่างเริ่มต้นเล็กๆ ได้สำเร็จ
บทความเกี่ยวกับวิธีประหยัดค่าใช้จ่ายในการซื้อทรัพย์สินสามารถอ่านได้ที่นี่
อย่างไรก็ตาม ในช่วงกระแสลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงในช่วงหลังๆ ที่ผ่านมา แม้ทรัพย์สินเก่าก็ยังหาบางทีมีคุณภาพดียาก... โดยเฉพาะในปี 2017–2018 ให้ผลตอบแทนคาดหวังต่ำและเป็นจุดสูงสุดของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้หลังเหตุสลามสลับทางสินเชื่อของสลูการ์ ราคาที่อยู่อาศัยอาจร่วงลงมีความเป็นไปได้สูง
แนะนำให้รอจนกว่าราคาที่อยู่อาศัยจะนิ่ง แต่ถ้าจำเป็นต้องซื้อเดี๋ยวนี้ในยุคที่ราคาที่อยู่อาศัยสูง ก็ต้องหาทรัพย์สินที่ดีด้วยตัวเองในช่วงเวลาที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงมากเช่นนี้ การหาทรัพย์สินที่ดีด้วยตนเองเป็นวิธีเดียว
ในช่วงที่ความต้องการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับสูง คนทั่วไปไม่มีใครสนใจทรัพย์สินเก่าขนาดต่ำมาก แต่ทรัพย์สินแบบนี้สามารถปรับปรุงมูลค่าด้วยการรีโนเวตโดยตนเองได้และยิ่งพยายามมากก็ยิ่งเห็นผลตอบแทนสูงขึ้น
เหมาะสำหรับคนที่สามารถลงมือทำด้วยตัวเองอย่างเงียบๆเช่นคนไม่มีเพื่อน... ใช่ ผมเองนี่แหละ
ทรัพย์สินเก่าจะให้ผลตอบแทนสูงแต่การที่ให้ผลตอบแทนสูงหมายถึง ความเสี่ยงและความผันผวน (การเปลี่ยนแปลงราคา) สูงด้วย“ผลตอบแทนสูง = ความเสี่ยงสูง”ไม่เป็นปัญหา
４．ราคาที่นายหน้าประกาศขายสูงกว่ามุมมองของนักลงทุน
มักได้ยินนายหน้าพูดบ่อยๆ แต่ราคาที่ขายของนายหน้าคือสูงกว่ามุมมองของนักลงทุนโดยพื้นฐาน
ใช่เลย ถ้าซื้อมาปักปักอาศัยอยู่เองก็ดี
แต่สำหรับทรัพย์สินเพื่อการลงทุน จำเป็นต้องมีกระแสเงินสดและอัตราผลตอบแทนที่เพียงพอ พราคาที่ประกาศขายทั่วไปจึงทำให้ยาก
５．สิ่งที่นายหน้าจะไม่บอกคนทั่วไปอย่างแน่นอน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ช่องว่างข้อมูลมีอิทธิพลสูงมากถ้าไม่มีความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์จะเสียเปรียบ
นายหน้าหรือผู้รับเหมาก่อสร้างมักขาดแคลนแรงงานและค่าแรงสูงขึ้น,ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างสูงขึ้น เพื่อให้ได้กำไรขั้นต้นมากขึ้น ดังนั้นจึงมักคิดว่า “เจ้าของที่ดินควรขายในราคาถูกสุดเท่าที่จะทำได้ และผู้ใช้งานสุดท้ายควรจ่ายราคาสูงสุด”
ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อทั่วไปมักถูกลวงอยู่เสมอ จริงๆแล้วบทความที่พบสถานการณ์ที่ตัวเจ้าของที่ดินถูกหลอกโดยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ดูแลเป็นผู้หลอกอ่านได้ที่นี่
ในญี่ปุ่นมีเลนส์ (レインズ)（Real Estate Information Network System：ระบบฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์）ที่มีอยู่ข้อมูลนี้ดูได้เฉพาะนายหน้า (ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์) เท่านั้น ส่วนประชาชนทั่วไปดูไม่ได้นะ。
ต่างจากอเมริกาที่ข้อมูลถูกแชร์ผ่านเครือข่ายสาธารณะ ในญี่ปุ่นเพียงผู้ที่มีข้อมูลทรัพย์สินในเครือข่ายของนายหน้าเท่านั้นที่มีสิทธิ์ดูนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีข้อได้เปรียบต่อประชาชนทั่วไป
ด้วยเหตุนี้วงการอสังหาริมทรัพย์ (อุตสาหกรรมตัวแทนอสังหาริมทรัพย์) จึงเป็นโลกที่ปิดดังนั้นจึงมีช่องว่างข้อมูลมหาศาลระหว่างนายหน้าและผู้บริโภคทั่วไป และอุตสาหกรรมนี้มีความล้าหลังมากข้อมูลในวงการไม่ถูกรวบรวมและแพร่หลาย ทำให้ช่องว่างนี้ยากที่จะลดลง
จริงๆแล้วควรให้ผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเมินมูลค่าทรัพย์สินต่อทีละรายการผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้ประเมิน
ในอเมริกาการค้นหาทรัพย์สินจะมีผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ติดตามไปด้วย ตรวจสอบประวัติการซ่อมแซมและสภาพอุปกรณ์ แล้วเปรียบเทียบกับกรณีใกล้เคียงเพื่อประเมินมูลค่าผลตอบแทน ในประเทศญี่ปุ่นอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ (อุตสาหกรรมตัวแทน) ล้าหลังมาก และมีพันธะผลประโยชน์ จึงไม่ทราบเมื่อไรสภาพแวดล้อมในการซื้อบ้านจะถูกปรับปรุง
ในสถานการณ์เช่นนี้คนที่ไม่คุ้นเคยกับอสังหาริมทรัพย์จะหาทรัพย์สินที่ดีได้ยากขึ้น ควรศึกษาหาความรู้เพื่อปกป้องตนเอง หรือถ้าเป็นไปได้ให้ผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้ชิดไปด้วยตอนซื้อทรัพย์สินจะดีกว่า
６．ทำไมราคาที่นายหน้าประกาศขายถึงสูงกว่ามุมมองของนักลงทุน?
ราคาของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยรวมเรียกว่า「ราคาประเมิน（积算價格）」และ「ราคาประเมินจากรายได้（収益価格）
ราคาประเมินและราคาจากรายได้
- ราคาประเมิน（มุมมองผู้ให้บริการรวมราคาที่ดินกับราคาตึก
- ราคาจากรายได้（มุมมองผู้ต้องการประเมินจากรายได้ของทรัพย์สินนั้นๆ
（※）ในการคำนวณราคาจากรายได้ ต้องหารค่าเช่าด้วยอัตราผลตอบแทน (ราคาจากรายได้ = ค่าเช่า ÷ อัตราผลตอบแทน)
นักลงทุนใช้งานอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของประโยชน์ที่ได้รับจากการใช้งาน「ราคาผู้ต้องการ＝ราคาจากรายได้」ในขณะที่นายหน้ามักตั้งราคาตามความหายากเชิงเปรียบเทียบของทรัพย์สิน「ราคาผู้ให้＝ราคาประเมิน」เป็นหลัก
ตรงนี้ความสัมพันธ์ระหว่าง「ราคาจากรายได้」กับ「ราคาประเมิน」เป็นดังนี้
「ราคาประเมิน（ราคาขายของนายหน้า）＞ราคาจากรายได้（ราคาที่นักลงทุนต้องการซื้อ）」
ในทรัพย์สินเก่าที่มีสภาพอาคารพัง มูลค่าของอาคารแทบเป็นศูนย์ราคาประเมินจะอยู่ในระดับใกล้เคียงราคาที่ดินถ้าอยู่ต่างจังหวัดค่าเช่าอาจไม่สูงมากเพราะฉะนั้นราคาจากมุมมองผู้ลงทุนจึงอาจไม่ถึงราคาที่ดิน
「ราคาจากรายได้＜ราคาที่ดิน ≒ ราคาประเมิน」
ดังนั้นสำหรับนักลงทุน ราคาที่นายหน้าประกาศขาย (ราคาประเมิน) จึงสูงเสมอ สรุปได้ว่าผู้ให้บริการอสังหาริมทรัพย์กับนักลงทุนมีวิธีประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ต่างกัน
ตัวอย่าง หากซื้อบ้านเดี่ยวมือสองในราคาขายของนายหน้า (≈ราคาที่ดิน) 5 แสนเยน แล้วให้เช่าได้ค่าเช่า 5,000 เยนต่อเดือน รวม 60,000 เยนต่อปี ผลตอบแทนขั้นต้นคือ 60,000 ÷ 5,000,000 = 12%
จากนั้นยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ค่ารีโนเวต ภาษี และประกัน ฯลฯ ทำให้ผลตอบแทนสุทธิยิ่งต่ำลงเพราะฉะนั้น หากรับความเสี่ยงและซื้อทรัพย์สินเก่าควรตั้งเป้าผลตอบแทนสุทธิไม่ต่ำกว่า 10%
７．วิธีซื้อทรัพย์สินเก่าหาในราคาถูก
แล้วนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรทำอย่างไร? ขอสรุปว่า
「ต่อรองค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนอาคารให้ลดลงเป็นอุปกรณ์ต่อรอง」แล้วจริงๆ แล้วจะไม่รื้อถอนอาคารแต่จะปรับปรุงแล้วปล่อยเช่าแทน
เมื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินเก่ ส่วนใหญ่จะหักค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนออกจากราคาประเมิน ทำให้มูลค่าในการประเมินสูงขึ้น เพราะว่าในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะประเมินราคาที่สามารถขายได้สูงสุดในตลาด“การรื้อถอนอาคารออกแล้วสร้างอาคารใหม่ที่มีการใช้งานสูงสุดจะทำให้มูลค่าทรัพย์สินสูงขึ้น”เป็นเหตุผล
โดยให้ค่าเช่า 5,000 เยนต่อเดือน และค่าเช่ารายปี 60,000 เยน ราคาผลตอบแทนเมื่อคำนวณจะเป็น 60,000 ÷ 3,000,000 = 20%หาก暑 20% ถือว่าเป็นกำไรขั้นต้นที่เพียงพอ
โดยทั่วไป ราคาขายของนายหน้าที่ลดการรื้อถอนลงมักไม่มีการคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนจึงมีโอกาสอยู่ในส่วนนี้
เจ้าของบางรายไม่ยอมรับการเจรจา แต่... ผมคิดว่าน่าจะมีคุณค่าในการเจรจา
นอกจากนี้ยังมีวิธีซื้อทรัพย์สินในราคาต่ำกว่าตลาดโดยเข้าร่วมประมูล/การขายโดยรัฐซึ่งเป็นวิธีที่เป็นไปได้ สำหรับทรัพย์สินที่ประมูล ผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะทำการประเมิน แต่ในปัจจุบันการประมูล/การขายโดยรัฐมีผู้เข้าร่วมจากบุคคลทั่วไปมากขึ้น ทำให้ความต้องการสูงขึ้นและราคาทรัพย์สินสูงขึ้นกว่าเดิม และไม่สามารถชมทรัพย์สินได้ง่ายนัก จึงไม่แนะนำสำหรับผู้เริ่มต้น
８．สรุป
สรุปได้ว่า
- ทรัพย์สินเพื่อการลงทุนมีทั้ง “อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินจริง” และ “อสังหาริมทรัพย์ที่ securitized”
- ราคาที่ขายโดยนายหน้ามักสูงกว่ามุมมองของนักลงทุน
- มีช่องว่างข้อมูลระหว่างนายหน้ากับผู้บริโภคทั่วไปอย่างมาก
- ราคาของนายหน้ากับราคาของนักลงทุนแตกต่างกันเพราะต่างมุมมองระหว่าง「ราคาประเมิน」กับ「ราคาจากรายได้」
- นักลงทุนควรซื้อทรัพย์สินให้ถูกลงเท่าที่จะทำได้
- ควรต่อรองค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนเพื่อให้ได้ราคาถูกลง
ในพื้นที่ชนบทมีบ้านว่างจำนวนมาก การปล่อยทิ้งไว้แบบไม่ดูแลอย่างเดียวไม่เป็นประโยชน์ ดังนั้นการฟื้นฟูบ้านว่างจึงเป็นคุณประโยชน์ต่อสังคมอย่างหนึ่งการฟื้นฟูบ้านว่างจึงเป็นคุณประโยชน์ต่อสังคมหากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมหวังว่าจะมีประโยชน์
เว็บไซต์ผู้ให้ข้อมูล
