การบริหารคอนโดมิเนียมถือเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำและเข้าถึงได้ง่ายสำหรับนักลงทุนบุคคลทั่วไปมากกว่าที่คิด
ผู้ที่ลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ เช่น กองทุนรวม หุ้น และ FX ฯลฯ เพื่อเพิ่มพูนสินทรัพย์ มักถูกบอกว่าสิ่งสุดท้ายที่ต้องลงมือก็คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
วันนี้ เราจะขยายแนวคิดการลงทุนที่ไม่ใช่เพื่อสร้างทรัพย์สินให้ถึงขั้นสุดท้าย แต่เป็นระหว่างทางที่สามารถเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ — โดยได้เข้าฟังเซมินาร์ของบริษัท ซีร่า จำกัด (Seira) ซึ่งเป็นผู้ดำเนินการบริหารอพาร์ตเมนต์และการลงทุนที่มีสำนักงานใหญ่ในเขตฮิรโระ โชโบยะ กรุงโตเกียว ร่วมกับนักลงทุนท่านอื่นๆ ดังกล่าว ผมจึงขอรายงานบรรยากาศของงานนี้
วิทยากรของเซมินาร์นี้ได้แก่ คุณคินโจ มาซาฮิโร ผู้เป็นผอ.ฝ่ายการตลาด และคุณนากาซาวะ ฮารุฮิโกะ ซึ่งเคยทำงานในบัตรเบนช์ซ, บลจ. ญี่ปุ่น และบริษัทการเงินระหว่างประเทศในด้านพัฒนาโครงการสำหรับนักลงทุนสถาบัน และปัจจุบันดำรงตำแหน่ง CFO ของบริษัทสตาร์ทออัพ
เซมินาร์เริ่มจากประวัติและความคิดของคุณคินโจในฐานะนักลงทุน และเหตุผลที่การบริหารอพาร์ตเมนต์นั้นดี
คุณคินโจ หลังจบมหาวิทยาลัยได้ทำงานให้กับบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์บางส่วน แล้วได้ก่อตั้งบริษัทของตัวเอง และนอกจากนี้เขายังทำการลงทุนหลากหลายทั้งหุ้นและ FX ในระหว่างงาน
การลงทุนในหุ้นหรือ FX ตามที่กล่าวมาผ่านการเทรดระยะสั้นจึงค่อยพัฒนาเป็นการถือครองตำแหน่ง 2–3 เดือนแบบสวิงเทรด
อย่างไรก็ดี แม้ว่าจะเป็นสวิงเทรด การมีตำแหน่งอยู่ตลอดเวลาย่อมทำให้กังวลระหว่างทำงานหรือก่อนนอน ทำให้จิตใจเหนื่อย และเขายังได้ลองลงทุนด้วยการซื้อขายอัตโนมัติของ FX ด้วย แต่ในช่วงก่อนและหลังการเข้ารับตำแหน่งประธานาธิบดีทรัมป์ในปี 2017 กลไกอัลกอริทึมหลายอย่างที่เขาใช้งานไม่สามารถใช้งานได้ ทำให้เกิดการขาดทุนอย่างมาก
คุณคินโจเกิดความคิดว่าจะหลุดพ้นจากการเก็งกำไรที่ชนะพ่าย และพยายามหาความหมายที่แท้จริงของการลงทุน เมื่อถูกดึงดูดโดยหัวหน้าของบริษัท ซีร่า คำว่า “การลงทุนในคอนโดมีความมั่นคงและแน่นอน” ทำให้เขาเข้าสู่โลกของการลงทุนในคอนโดอย่างจริงจัง
ยิ่งไปกว่านั้นเรื่องราวของคุณคินโจได้เข้าสู่ประเด็นการลงทุน
金城室長
เมื่อประมาณการค่าใช้จ่ายในชีวิตหลังเกษียณ การใช้ชีวิตหลังเกษียณที่อายุ 65 ปีขึ้นไปจนถึงอายุ 90 ปีอยู่ที่ประมาณ 25 ปี ค่าใช้จ่ายต่อเดือนของคู่สมรสอยู่ที่ 38 แสนเยนต่อเดือน และต้องใช้งบประมาณปีละประมาณ 4,560,000 เยน หากยืดไปถึง 25 ปี จะต้องการถึงประมาณ 120,000,000 เยน ซึ่งกระทรวงเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมก็ได้เผยแพร่เรื่องนี้ด้วย若このことは経済産業省も発表しています。
สำหรับคนทำงานทั่วไป เงินออมและบำเหน็จรวมกันมักมีทรัพย์สินประมาณ 68,000,000 เยนเมื่อถึงวัยเกษียณ ซึ่งจึงจำเป็นต้องอาศัยการลงทุนเพื่อเติมเต็มส่วนต่างประมาณ 50,000,000 เยน
แต่ นี่เป็นสถานการณ์ปัจจุบัน และคาดว่าในอนาคตสถานการณ์นี้อาจเปลี่ยนไป เพราะในปัจจุบันภาคธุรกิจกำลังปรับเรื่องเวลาทำงาน และค่าโอทีลดลง
ในขณะเดียวกัน ค่าเบี้ยประกันสังคมก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากจำนวนผู้สูงอายุที่ต้องการการพึ่งพิงจากผู้ทำงานเพิ่มขึ้น ปัจจุบันคาดการณ์ว่า 1 สูงอายุ จะได้รับการดูแลจาก 2.6 คนทำงาน และในญี่ปุ่นที่เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุมากขึ้น กลุ่มแรงงานในช่วงอายุ 30s–40s และผู้ที่อพยพเข้ามาทำงานในญี่ปุ่นจะต้องหาวิธีสร้างทุนเพื่อการเกษียณของตนเองเป็นปัญหาสังคมใหญ่
ดังนั้นนอกจากงานประจำแล้ว บางคนจำเป็นต้องมีกิจกรรมเสริมรายได้หรือการลงทุน แต่ผู้ที่มีทักษะพอสามารถสร้างรายได้เสริมได้จริงมีน้อยมาก จึงมีผู้หันไปลงทุนมากกว่า
อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นคือ บางครั้งการลงทุนเพื่อเพิ่มทรัพย์สินกลับมีความเสี่ยงมากเกินไป จนทำให้เงินทุนลดลง
ตัวอย่างเช่น กองทุนรวมที่ไม่สามารถทำกำไรได้ในญี่ปุ่นมีถึง 47% และเรื่องนี้จะไปสานต่อโดยคุณนากาซาวะ ผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาผลิตภัณฑ์การเงิน
中澤氏
เบื้องหลังที่คุณคินโจกล่าวว่า 47% ของกองทุนรวมที่ไม่สามารถทำกำไรและลดทรัพย์สินนั้นมีอยู่จริง เนื่องจากอิทธิพลของการกำกับดูแลของหน่วยงานด้านการเงินต่อสถาบันการเงิน
จริงๆ แล้ว บริษัทบริหารสินทรัพย์ที่ทำงานด้านการลงทุนกองทุนต้องการกระจายการลงทุนไปยังหุ้นญี่ปุ่น หุ้นสหรัฐ หุ้นยุโรป พันธบัตรของประเทศเหล่านั้น และ FX แต่เมื่อจัดตั้งกองทุน มีแนวโน้มที่หน่วยงานกำกับดูแลการเงินจะอนุมัติตามชนิดของภาคอุตสาหกรรมที่ต้องการพัฒนา และบริษัทบริหารมักจะถูกจำกัดในการเปลี่ยนไปใช้ผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่หลากหลายอย่างเสรี กล่าวคือ สถานการณ์ที่ถูกกดดันในการบริหาร
หากได้รับการปลดปล่อยจากการบริหารที่ถูกจำกัดเช่นนี้ เชื่อว่าจะมีการเพิ่มขึ้นของการลงทุนกองทุนที่ประสบความสำเร็จ
金城室長
เกี่ยวกับการลงทุนที่ไม่ใช่กองทุนรวม เช่น หุ้น FX และล่าสุดสกุลเงินดิจิทัลกล่าวว่า อัตราคนที่ประสบความสำเร็จในการลงทุนเหล่านี้อยู่ที่ประมาณ 15%
85% ของคนเหล่านี้อยู่ในภาวะขาดทุน
中澤氏
ขณะทำงานที่สถาบันการเงิน มีทีมที่เน้นการลงทุนในหุ้นญี่ปุ่นโดยผู้จัดการกองทุนอยู่ใกล้ๆ
พวกเขาคัดกรองหุ้นที่จะลงทุนจากจำนวนหุ้นที่จดทะเบียนทั้งหมด และสำหรับแต่ละหุ้นได้ตรวจสอบประวัติของบริษัท สภาพแวดล้อมของอุตสาหกรรม ผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก และความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์อย่างละเอียด แม้ผู้ลงทุนรายบุคคลที่ชอบการลงทุนในหุ้นอย่างมากอาจเข้าใกล้ผู้จัดการกองทุนได้ แต่ผลลัพธ์ที่ได้สะท้อนในตัวเลขความสำเร็จเพียง 15%
金城室長
ฉันเองเมื่อคราวก่อนที่บริหารบริษัท เคยขาดทุนจากหุ้นถึง 8 ล้านบาท และอย่างที่กล่าวไป การลงทุนในหุ้นและ FX ทำให้เหนื่อยมากจนสัมผัสถึงความเหนื่อยล้า เมื่อได้พบกับการลงทุนในคอนโด
การลงทุนในคอนโดมี 5 ประเด็นเด่น ได้แก่ ความมั่นคงของรายได้ประจำ ความสามารถในการต้านเงินเฟ้อ เลเวอเรจที่ทำให้เกิดกำไรได้ แม้ในขณะทำงาน และความเสี่ยงที่ใกล้ศูนย์
安定的、定期収入は、借主がちゃんと入居する人気の地域、駅至近、単身者向けの部屋などの条件を満たせば可能になります。賃貸マンションの空室率が下がらない有望な地域は東京、神奈川、福岡などと言われますが、今後は益々都市部に人口も集中しますし、外国からの移民の流入も都市部を中心に増加すると予想されます。
SYLAのマンションは、東京23区、横浜市に限定し、且つ、駅至近の選び抜いた土地を自ら開発しています。一般的な都心部の入居率は95%で、それでさえも十分に安定的な定期収入が見込めますが、SYLAのマンションでは、立地に加えデザイン性を高めることで99%を超える高い入居率を長年キープしていますので、更に安定した収入が見込めます。
デザイン、クオリティにこだわったSYLAマンションの物件
デザイン、機能性を高めた単身者向けの部屋
インフレに強いについては、1970年から現在までに全国平均の給与収入は3.3倍に上昇しています。ところが、東京都内のマンション価格の平均は、774万円から3,741万円へ実に4.8倍にもなっています。給与収入の上昇も超えており、如何にマンション投資が有望かはこのデータからもお分かりいただけると思います。
レバレッジが効くというのは、マンション投資の全額を自己資金だけで行なうのではなく、銀行借り入れも活用して行なうことで、低リスクのレバレッジを使った運用が可能となるものです。投資家の方のサラリーマンとしての信用に加えて、23区、横浜の立地の良いマンション物件自体が銀行にとって貸し倒れリスクが低い資産となるため、銀行からの借り入れを比較的容易に得ることが出来るのです。
会社に勤めながらできることは、私の経験でも株式、FXなどの投資は精神的に疲れ本業の仕事に及ぼす影響もかなりありました。マンション投資は一度実行すれば、後は、じっくり待つだけですから余裕を持つことが出来ますので、会社勤めの方に最適な投資とも言えると思います。
リスクを限りなくゼロに持って行ける一番の理由は、繰り返しになりますが、高い入居率を長年維持できる条件の物件であることです。
15%しか資産を増やせていない株式、FXなどの投資に比べて圧倒的にリスクは低く、ゼロと言っても過言ではないと思います。
実際に1件の単身者向けマンションに投資をした場合をシュミレーションしましょう。
35年間の支払い
物件価格2,500万円 銀行への支払利子500万円 計3,000万円
家賃収入
月額9万円 35年計3,780万円
利益
780万円＋物件を売却する利益（700万円？）
修繕費を考えても大きな利益がたった1件でも見込めます。
また、家賃収入から考慮すれば、35年を待たずに銀行借り入れ金を早期に返済することが可能ですので、物件を売却する利益はさらに大きい金額となる可能性があります。
このようなマンション投資の物件を、１戸でスタートし徐々に増やして行くことで、既に申し上げた老後不足する資金5,000万円強を安定的に埋めて行くことが可能になります。
さて、SYLAではマンション投資に加えて、中澤氏と共同で、日本株、米国株、欧州株、それらの国の国債、FX（為替）などに分散投資するファンド商品を投資家のみなさまにご提供するべく開発を進めています。
初期投資は100万円程と小さい金額ながら、複利で長期間運用することで利益を積み上げて行き、マンション投資にかかる最大35年の期間を、凡そ18年に短縮し、且つリターンは同一に近いものを狙うという設計です。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
セミナーでは、日本株、米国株、欧州株、それらの国の国債、FX（為替）の分散投資のポートフォリオのシートが配られました。
各参加者が完成させた分散投資のシートについて、中澤氏がそれぞれの金融商品のリスクを加味した結果を解説し、適切なポートフォリオが理解できるというものでした。
筆者のポートフォリオは、米国株、米国債、日本債に各20%、日本株に10%、その他に少しずつ分散という以下のものでしたが、中澤氏の言うリスクを加味すると米国株式に35.9%、日本株式に18%と偏重しているという指摘をいただきました。
私が組んだポートフォリオが1か月後どの程度のリターンを生んでいるか、中澤氏の運用ポートフォリオのリターンはといった第2回目のセミナーがあるそうで、そのセミナーでは、参加者のポートフォリオの資金が増えていれば、増えた金額のアマゾンカードをプレゼントしてくれるという嬉しい企画も発表されました。
投資信託、株式、FXなどの投資の先にマンション投資もあるとは考えていましたが、自らの信用を活用した銀行というレバレッジを利かすことで意外にも一般個人投資家にとって身近な投資であること、東京23区、横浜といった好条件を揃え、しかも、日本と経済の将来を見据えれば、手堅い投資ではないかという実感があります。
SYLA のセミナーに参加して、マンション経営＆投資の現実を知ると共にファンドの分散投資も学んでみると、投資に関する知識の幅が広がると思いました。
Written by Hayakawa
