อพาร์ตเมนต์ไม้เก่าที่สร้างมาอย่างประณีตคือ “เวทมนตร์ทางเทคนิค” เครื่องคืนภาษีที่สามารถใช้ได้เฉพาะผู้มีรายได้สูงเท่านั้นคือร่างจริงของมัน
เป็น FP ระดับ 1 ที่บริหารทรัพย์สิน 1.5 พันล้านเยน
ไม่ใช่แค่บ้านร้างเก่าๆ ที่เห็นในเมืองเท่านั้น เป็น “เครื่องคืนภาษี” ที่ทรงพลังซึ่งได้รับอนุญาตให้ใช้งานเฉพาะผู้มีรายได้สูงเท่านั้น ในครั้งนี้ จะอธิบายกลไกของ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอาคารเก่า” ที่คนสามัญกล้าหาญจะเผชิญหน้าแต่เพียงผู้มีฐานะเท่านั้นที่จะดูดน้ำหวานได้
เวทมนตร์ที่สร้างค่าใช้จ่ายมหาศาลได้ในเพียง “4 ปี”
ทำไมถึงเป็นอาคารไม้เก่าทั้งๆ ที่เรื่องนี้อยู่ที่ระบบภาษีของญี่ปุ่น
กลไกเป็นอย่างไร ก่อนอื่น ซื้ออาคารไม้เก่าที่ใกล้ค่าที่ดิน แล้วปรับปรุงด้วยการ Renovation เพื่อเพิ่มอัตราส่วนของอาคารให้เหมาะสม จากนั้น ค่าของอาคารจะถูกหักลดค่าเสื่อมราคภายในเวลาเพียง 4 ปี และสร้าง “ขาดทุน” จำนวนมากในบัญชี เพื่อไปชนกับรายได้จากเงินเดือนสูงของพวกคุณ (การรวมผลกำไรขาดทุน) เพื่อให้ภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายกลับคืนมาอย่างเข้มงวด
ลดหย่อนภาษีโดยค่าใช้จ่ายที่เรียกว่า “ค่าเสื่อมราคา” โดยไม่กระทบกระเป๋าเงินสด นี่คือรูปแบบพื้นฐานของการเล่นแร่แปรธาตุในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
อย่าร่วมสะดุ้งกับคำว่า “ลดหย่อนภาษี”
อย่างไรก็ตาม มีข้อเท็จจริงสำคัญที่ต้องหลีกเลี่ยงการเข้าใจผิด นี่ไม่ใช่ “Tax Saving” แต่เป็นการเลื่อนการเสียภาษี (Tax Deferral)
เนื่องจากการเสื่อมราคาทำให้มูลค่าบัญชีของทรัพย์สินเป็นศูนย์ หากขายทรัพย์สินในสภาพนี้收益จากการขายจะมากมาย และภาษีจะถูกเรียกเก็บอย่างมาก หากคิดว่า “ไม่ต้องจ่ายภาษี” ง่ายๆ นั่นเป็นการขาดการศึกษาที่ถูกต้อง ประเทศไม่ใจดีขนาดนั้น
การแข่งขันอยู่ที่ “ส่วนต่างภาษีตอนเข้าและออก”
แล้วทำไมผู้มีฐานะถึงชอบแผนนี้ เพราะสามารถหลบหลีกการเสียภาษีจากค่าจ้างเข้า (給与所得への課税) กับภาษีจากกำไรจากการโอนทรัพย์ (譲渡所得への課税) ได้
เข้า (คืนภาษี):สูงสุด 55%
ออก (การขาย):ประมาณ 20%
“ส่วนต่างภาษีประมาณ 35%” นี้คือแหล่งผลกำไรของเกมนี้ คืนภาษีที่ 55% แล้วจ่ายภาษีในอนาคตที่ 20% ความต่างนี้เป็นการนำเงินเข้ากระเป๋าอย่างถูกกฎหมาย นี่คือเป้าหมายที่แท้จริงของการลงทุนในอาคารเก่า
สรุป
หากกล่าวให้ชัดขึ้น คนที่มีรายได้ต่อปีปานกลางและอัตราภาษีประมาณ 20%–30% จะไม่ได้ประโยชน์จากวิธีนี้ เพราะภาษีที่ออกไม่ต่างกัน จึงเสียเปรียบจากความยุ่งยาก ค่านายหน้า และดอกเบี้ย
“อาคารเก่า” เป็นเวทมนตร์แร่ธาตุที่เฉพาะผู้ที่มีพรสวรรค์เท่านั้นที่ได้รับอนุญาต หากคุณไม่เข้าใจ “คุณลักษณะ (สเปค)” ของตนเองและเลียนแบบอินฟลูเอนเซอร์มาก้าวออกสู่สนามรบ คุณจะถูกมองว่าเป็นกวางถูกรับประทาน จงรู้จักขีดจำกัดของตนเอง
